Tips voor de bestemming van de woning bij scheiding

“We hebben samen een huis en weten niet wat we hoe kunnen of moeten regelen. Wil NEO Bemiddeling ons wegwijs maken?” Ja maar in één blogartikel is het niet mogelijk dat allemaal te vatten.

Als je gaat scheiden en je hebt samen een eigendom dan dient ook hierover in een scheidingsovereenkomst overeenstemming te zijn over welke bestemming jullie eraan geven, en onder welke voorwaarden dit gebeurt.

Je kan de woning ofwel 1) verkopen, of 2) samen houden (onverdeeldheid) of 3) één van de partners neemt de woning over en betaalt de andere partner een vergoeding (opleg). Een vierde mogelijkheid is eerder theoretisch, maar voor de volledigheid: jullie schenken het huis aan de kinderen.

Maar hoe zit het dan met de hypothecaire lening? Hoe wordt het bedrag van de  opleg bepaald als ik de woning zou overnemen? Hoeveel registratierechten betaalt de overnemer? Hoeveel bedragen de notaris- en erelonen? En hoe zit het als we beslissen de woning samen te houden? Wat moeten we dan allemaal afspreken om later geen discussies te hebben? Welke afspraken worden gemaakt als beslist wordt de woning te verkopen? Hoe een netto-verkoopprijs bepalen?

Slechts een gedeeltelijke opsomming van de vragen die een degelijk antwoord krijgen bij NEO Bemiddeling. Jullie worden immers 100% geïnformeerd, tiptop begeleid in jullie keuzes, rekening houdend met jullie mogelijkheden en wensen. NEO zorgt voor het opstellen van de overeenkomst. NEO ontzorgt jullie want jullie hebben in deze stressvolle periode van scheiding al genoeg andere zorgen.

Bij scheiding: Stel dat je de woning wil overnemen, wat dan doen?

Waarde van de woning

Je moet rekening houden met de waarde van de woning.

Maar welke waarde? Best is de waarde die jullie overeen komen, maar als basis is het goed om te overwegen de venale waarde als vertrekbasis van de berekening van de opleg te nemen.
Wat betekent ‘venale waarde’? Dit is de normale minimale verkoopwaarde in normale marktomstandigheden.  Een beëdigd landmeter-expert houdt rekening met onder meer de waardeverminderingen voortvloeiend uit de fysieke en economische slijtage. De waarde wordt bovendien beïnvloed door factoren als: de schommeling van vraag en aanbod, door de industriële en commerciële conjunctuur en de gebruiksmogelijkheden door een min of meer groot aantal potentiële kopers. Maar jullie kunnen ook zelf conventioneel de waarde bepalen of immokantoren inschakelen.
Belangrijk is om van tevoren goed met elkaar af te stemmen voor welk traject jullie kiezen, om te voorkomen dat er meerdere schattingen nodig zijn. Zeker ingeval van overname van de woning; immers de overnemer wil de laagst mogelijke schatting, de overlater de hoogste. NEO Bemiddeling zorgt ervoor dat er duidelijke afspraken worden gemaakt zodat niet onnodig bijkomende spanningen ontstaan. Die zijn er vaak al genoeg bij scheiding...

Hypothecaire lening en décharge

Ook wordt rekening gehouden met de hypothecaire lening: in principe de waarde van het nog uitstaand af te betalen kapitaal, dus niet de som van het uitstaand kapitaal en alle nog te betalen intresten.

Wat met de meer-inbreng door één van de partners

Ook de eventuele persoonlijke inbreng van de partners speelt een rol. De ene partner kan meer geïnvesteerd hebben bij aankoop, of een partner heeft gelden van bvb een erfenis of schenking geïnvesteerd in de woning ter gelegenheid van een grote renovatie. Er is dan sprake van een voorafname. Mogelijks dient rekening gehouden met een herwaardering.

Huis gebouwd op grond eigendom van één partner

Stel dat de woning met gemeenschappelijke gelden werd gebouwd op grond, eigendom van één van beide partners, wat dan? In dat geval is de woning eigendom van degene die eigenaar is van de grond. Dan speelt immers ‘het recht van natrekking’. De andere partner kan aanspraak maken op een vergoeding van wat hij/zij in het eigendom heeft geïnvesteerd. Hoe ziet de verdeling er uit als de eignaar van de grond de woning overneemt, en hoe zit het dan als de niet-eigenaar van de grond de woning overneemt? En wat als de woning wordt verkocht: hoeveel krijgt dan elke partner van de netto-opbrengst? 

Ik heb meebetaald aan de hypothecaire aflossingen maar de woning is niet mijn eigendom

Welke regelingen zijn mogelijk als één partner mee heeft geïnvesteerd (bvb mee de aflossingen of de renovatie heeft betaald of gefinancierd) in de woning die eigendom is van de andere partner. Is er dan sprake van enige compensatie? Hoe kan dit worden berekend? Of is er geen sprake van enigerlei vergoeding?

Registratieverdeelrecht en kosten notaris

Wie betaalde welke kosten bij aankoop (registratie en notariskosten) en wordt dit door de andere partner als dusdanig aanvaard als dit niet ‘op papier’ staat. Afhankelijk van de huwelijksakte of van de bepalingen in de aankoopakte wordt rekening gehouden met een ongelijke inbreng. Maar staat dit vermeld in de notariële akte of wordt er een historiek van ingebrachte gelden opgesteld? Hoeveel bedraagt het verdeelrecht (miserietaks) en wat dient er bijkomend betaald voor de prestaties van de notaris?
 

Scheiding: Hoe moet het met de hypothecaire lening?

Ingeval de woning wordt verkocht dient het saldo van het uitstaand kapitaal plus wederbeleggingsintresten vervroegd aan de bank betaald.
Ingeval van toebedeling kan de overnemer van de woning ook de lening overnemen. Dit kan echter maar als de bank deze persoon voldoende solvabel acht. Hiervoor bestaan specifieke formules (vuistregels) die de banken hanteren en die we jullie uitleggen en toelichten. Voornamelijk ook met het doel om het bedrag waarop de bank zich baseert te verhogen met elementen waar de banken in eerste instantie geen rekening mee houden. Het is best dat de overnemer goed voorbereid naar de bank gaat; NEO Bemiddeling geeft jullie info en tips.
Aandacht dient ook besteed aan het verkrijgen van een décharge. Kortweg: het schrappen van één van beide kredietnemers, soms ook ontlasting of desolidarisatie genoemd. De bank ontslaat niet zomaar één van beide kredietnemers van de verplichtingen. 
NEO Bemiddeling vestigt de aandacht op het belang van deze décharge en de mogelijkheden en de gevolgen die er zijn om hiervan al of niet een opschortende voorwaarde te maken. Voorkomen dient te worden dat de niet-eigenaar mee hoofdelijk aansprakelijk blijft.

De woning samen in onverdeeldheid houden: kan dat?

Ja dat kan. Er zijn duidelijke afspraken nodig over tal van zaken, zoals bvb: wie is de bewoner, wie betaalt de hypothecaire verder af, wie betaalt de bewonerskosten, welke regeling voor de eigenaarskosten, is er ja dan neen een woonstvergoeding te betalen, wat als een derde persoon de gezamenlijke woning betrekt, hoe lang duurt de onverdeeldheid, hoe kunnen we alsnog uit onverdeeldheid treden, enz. Duidelijke info en advies is nodig; NEO Bemiddeling verstrekt alle nodige informatie, van A tot Z.

Nog meer info nodig? Zie hier de meer gedetailleerde informatie

Via diverse blogartikels kan er meer gedetailleerde informatie worden gevonden op onze website, onder meer via deze link 

Beter is het om een afspraak te maken want de bestemming van een onroerend goed is slechts één onderdeel van een scheidingsregeling. Regeling die veel meer omvat dan een schikking omtrent onroerend goed.
Een beeld van wat er bij een scheiding komt zien, kan je vinden via deze link 

Wat mag je van bemiddelaar Eric en Cindy van NEO Bemiddeling verwachten?

Een algehele uitleg, optimale info, warme begeleiding, hulp bij het maken van keuzes en een evaluatie van de beslissingen, na elk gesprek een update van de scheidingsregeling zodat de evolutie en de gesprekken goed kunnen worden gevolgd en voorbereid. Maar er is meer dan een overeenkomst, er gaat ook aandacht naar de relationele en emotionele aspecten. Jullie zitten er immers met jullie vel tussen.
Bij sommige koppels moet het snel gaan, en leggen ze elkaar onnodig tijdsdruk op. Snel werken is niet de moeilijkheid, maar beter is het om te streven naar een goede overeenkomst dan een weekje vroeger klaar te zijn.

Met gelijktijdig op alle knoppen drukken, gaat de lift niet sneller omhoog.

NEO Bemiddeling zorgt voor een gestructureerde aanpak.

Maak daarom een afspraak, ofwel via telefoon 03 535 30 01, of via contact. We zijn gevestigd in Kapellen, maar hebben ook locaties in Aalst en Nieuwpoort.

Klare heldere uitleg op maat

Bronvermelding foto: JPstock / Shutterstock.com